Перевод в нежилой фонд. «Вечные вопросы».

В настоящее время многим предпринимателям становятся интересны обычные жилые квартиры, расположенные на первых этажах, в целях коммерческого использования данных объектов недвижимости. При этом собственнику будущего «бизнес-помещения» необходимо перевести такую квартиру из жилого фонда в нежилой.

В 2005 году вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Переводу жилых помещений в нежилой фонд посвящена отдельная глава («Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»).

Согласно Жилищному кодексу для перевода в нежилой фонд квартира должна соответствовать определенным требованиям. В частности, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Если помещение не соответствует вышеуказанным требованиям, то это может послужить основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд (пп. 3 п.1 ст. 24 ЖК РФ).

Жилищный кодекс закрепляет перечень документов, которые собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо должен предоставить в орган, уполномоченный осуществлять перевод из жилищного фонда в нежилой.
Вот тут-то и начинается самое интересное!
Из содержания статьи 23 ЖК РФ следует, что для перевода в нежилой фонд необходимо предоставить следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Стоит сказать о том, что данный перечень является исчерпывающим, а, следовательно, требовать другие документы, кроме указанных в п.2 статьи 23 ЖК РФ, орган, уполномоченный переводить помещения из жилого фонда в нежилой (орган местного самоуправления) не вправе (п.3 статьи 23 ЖК РФ).

На практике зачастую складывается иная ситуация. Например, местные органы исполнительной власти требуют от владельцев «переводимых» помещений предоставить согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или, того хуже, требуют представить согласие всех собственников, проживающих в доме. Не удивительно, что такой подход надолго приостанавливает процесс перевода в нежилой фонд или делает эту процедуру вообще неосуществимой.

Так, согласно ЖК РФ (п.1 статьи 23) и постановлению Правительства Санкт-Петербурга
от 31.08.2005 N 1272, функция перевода помещений в нежилой фонд перешла к администрациям районов Санкт-Петербурга. Жилищный кодекс определяет, что «жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления» (п.2 статья 5 ЖК РФ). В свою очередь, органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п.7 статья 5 ЖК РФ). Заметьте, в соответствии с ЖК РФ местные администрации должны принимать нормативно правовые акты! Таким образом, любые требования чиновников, со ссылкой на местный регламент, будь то согласование с собственниками или наличие согласования ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, являются неправомерными. В пункте 8 статьи 5 Жилищного кодекса предусмотрено, что «в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса применяются положения Жилищного кодекса».

Таким образом, при отказе в переводе в нежилой фонд, по основаниям, не предусмотренным жилищным законодательством, собственник имеет право обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке. Арбитражной практики в пользу собственников переводимых помещений достаточно. Вот только отстаивать свои интересы в судебном порядке, обжалуя решения местных чиновников, выходит порою долго и недешево.

Вопрос времени имеет важное значение. Ведь определенная часть документации, необходимой для утверждения проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, имеет ограниченный срок действия.

Хотелось бы отметить, что отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством (п.1 ст. 24 ЖК РФ). Отказ допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перевод в нежилой фонд – процесс, который требует значительных как финансовых, так и временных затрат. Если Вы хотите сэкономить себе время и нервы, имеет смысл обратиться к профессионалам.

Гирин Иван Викторович.
Ведущий специалист Юридической фирмы «Цензор».